第17章 万达模式，天才构思！(2/2)

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本企划书条理清晰，从项目现状、风险评估、拆迁安置、资金分配、改造布局、商业运营、回本周期，再到后期配套民生设施规划，方方面面面面俱到，甚至连每一块区域的功能划分、招商方向都标注得一清二楚。



    其专业程度，远超江城市面上绝大多数地产公司的项目方案。



    “你什么时候写的？”徐江忍不住问道。



    “这几天你忙着应酬银行和官员的时候，抽空写的。”



    徐云背靠办公桌，双手插兜，语气淡然，“我跟你简单拆解一遍这套方案，你记熟，明天面谈的时候才能从容应对魏进民的所有问题。”



    徐江收起内心的诧异，郑重颔首，凝神倾听。



    徐云伸出指尖，点在企划书第一页：“首先，你要明白最核心的一点。人民大厦从立项之初产权就归属于江城县政府，咱们从头到尾都不需要高价买下整片片区，以后土地值钱了，政府要卖的，咱们需要买下一部分！其次买下人民大厦！然后，周围的街道需要向政府申请三年特许经营权。”



    “三年为期，我们出资全额包揽旧城拆迁、楼宇翻新、管网改造、商圈搭建的所有成本。三年内，商圈所有商铺租金、摊位费用、商业营收全部归我们所有，用来覆盖成本、赚取利润。”



    “三年期限一到，除人民大厦和我们自主规划的配套住宅以外，整片商业综合体产权、运营权无偿归还政府。”



    这套模式，进退有度，完美打消政府所有顾虑。



    徐江眼前微微一亮：“这个思路好。零产权、只拿短期经营权，既能降低我们的投入成本，也能让市里放下戒备，不用担心我们低价垄断老城核心地块。”



    “只是基础而已。”



    徐云继续讲解，正式抛出后世风靡全国、横扫地产行业的初代万达综合体模式。



    “其次，改造层面，我摒弃江城所有开发商单一盖楼卖房的老旧思维。我们采用商住一体化模式，简单分为三个板块。”



    “第一板块，翻新老旧主楼，改造成为综合性商业购物中心，划分零售、餐饮、娱乐、日用百货四大区域，统一招商、统一管理，打造江城第一个真正意义上的现代化商圈！”



    “第二板块，外围老旧矮楼全部推倒重建，打造开放式步行街，面向小商户、个体户出租售卖！”



    “第三板块，划出三分之一闲置地块，开发少量高品质刚需小高层住宅。”



    “住宅部分快速出售，快速回笼现金流，覆盖前期拆迁与改造投入；商圈与步行街长期自持收租，给公司带来源源不断的稳定收益。”



    “以售养租，租售并举。”



    徐云吐出八个字，精准概括这套模式的精髓。



    现在，国内所有地产商要么死磕纯住宅开发，要么死守纯商业铺面，没人将二者结合运营。



    万达综合体模式，在当下的江城，乃至整个江北省，都是前所未有的全新玩法。



    徐江彻底听入迷了，手指快速在桌面轻点，脑海里飞速复盘这套商业模式，越想越心惊。



    这套玩法最恐怖的地方在于容错率极高。



    楼盘售卖兜底回本，商铺租金长期盈利，商圈成型之后反向带动周边住宅、地皮升值，环环相扣，形成完美闭环。



    哪怕后期商业板块盈利不及预期，单单依靠配套住宅，徐家也绝对不会亏本。



    而且站在政府角度来看，老旧城区翻新、现代化商圈落地、大量就业岗位释放，还不用财政掏一分补贴，完全是百利无一害的惠民工程。